In het zomernummer van het Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht (NTBR) schreef ik een bijdrage over de verhouding tussen de leerstukken wederzijdse dwaling en onvoorziene omstandigheden. Hier vertel ik in het kort waar het over gaat. Voor de volledige tekst verwijs ik naar de LinkedIn pagina van het tijdschrift NTBR.

Uit twee uitspraken uit 1959 volgt dat bij wederzijdse dwaling over de herkomst of eigenschappen en daarmee de waarde van een verkocht object het nadeel in beginsel daar blijft rusten waar het toevallig valt. Allereerst is er het arrest Berglandschap Seghers (HR 3 april 1959, NJ 1959/179), waarin de Hoge Raad kort gezegd oordeelde dat de dwalende koper behoudens andersluidende afspraak het risico op zich neemt dat het gekochte schilderij toch van een andere en minder gewaardeerde meester blijkt te zijn. In de tweede plaats is er het arrest Kantharos van Stevensweert, waarin wordt geoordeeld dat als iemand een object verkoopt tegen een prijs die achteraf blijkt veel te laag te zijn omdat partijen dwaalden over de herkomst van het object, de dwalende verkoper pech heeft: hij heeft met de transactie de kans prijsgegeven dat de zaak achteraf onvermoede hoedanigheid kon hebben. Dus: bij wederzijdse dwaling over de eigenschappen of herkomst van de verkochte zaak en daardoor over de verhouding tussen prijs en prestatie (hierna: de ruilverhouding), wordt het nadeel gedragen door degene die toevallig getroffen wordt door het onevenwicht in ruilverhouding. Daarmee zijn de arresten van 1959 eigenlijk een toepassing van de risicotoedelingsleer van artikel 6:228 lid 2 BW.

Stel tegenover deze twee arresten nu het arrest coronahuur (2021). Daarin moest  de Hoge Raad oordelen over de vraag of de eerste lockdown van 2020 voor lopende huurcontracten van horecaondernemers een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW opleverde. De Hoge Raad oordeelde dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en die als gevolg van de coronamaatregelen geen of veel minder publiek trekt en dus omzet verliest, een beroep kan doen op artikel 6:258 BW. Bij huurovereenkomsten die al bestonden voor 15 maart 2020 (de dag van de lockdown) kan volgens de Hoge Raad namelijk worden aangenomen dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord en dat die verstoring niet is verdisconteerd in het contract. Deze omstandigheid valt niet in de risicosfeer van de huurder, maar ook niet in die van de verhuurder, oordeelt de Hoge Raad. En daarom moet de verstoring van de ruilverhouding ondervangen worden door dit nadeel (d.w.z. de verstoring) gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Dit wordt wel aangeduid met het share the pain-beginsel. Het leidt concreet tot vermindering van de huurprijs met maximaal 50 procent, behoudens overheidssteun. Een andere risicoverdeling mag de rechter ook toepassen, maar dan moet die wel goed worden onderbouwd.   

Zoals koper en verkoper kunnen dwalen over de herkomst of eigenschappen van een verkochte zaak, en dus de prijs verkeerd inschatten, zo blijken in het corona-geval ook de huurder en verhuurder de plank te kunnen misslaan, maar dan over toekomstige omstandigheden. Verstoring van de ruilverhouding bij huur van bedrijfsruimte door ‘dwaling’ over de toekomst is immers verstoring van een globale voorstelling van zaken over de ruilverhouding tussen huurgenot en huurprijs op het moment van contracteren. Op dat contracteermoment worden in de regel door partijen bepaalde goede en kwade kansen van de marktontwikkeling verdisconteerd in de prijsstelling. Is de huurprijs een vast bedrag, dan komen de tegenvallers en meevallers wat betreft de omzet voor rekening en risico van de huurder. Maar onder wat globaal is verdisconteerd, vallen niet de gevolgen van de ongekende overheidsmaatregelen in de coronacrisis voor de ruilverhouding tussen huursom en de waarde van het huurgenot, aldus de Hoge Raad.  Die gevolgen moeten wat betreft de huursom aan de hand van het zogenoemde share the pain-beginsel gelijkelijk worden gedeeld: de onvoorziene situatie valt niemand toe te rekenen en dus moet er 50/50 worden verdeeld.

Wat het het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) is voor wederzijdse dwaling over de ruilverhouding in de toekomst bij de uitvoering van de overeenkomst, is het leerstuk van de wederzijdse dwaling (art. 6:228 lid 1 aanhef en onder c BW) voor de wederzijdse dwaling over de ruilverhouding ten tijde van het contracteren. Welbeschouwd dienen deze wetsartikelen in dat soort gevallen een vergelijkbaar doel: het remediëren van een wederzijdse onjuiste voorstelling van zaken over de ruilverhouding die tot het fundament van de overeenkomst is gaan behoren. Dat zou betekenen dat het inmiddels dus de vraag is of de arresten uit 1959 nog onverkort gelden in het licht van de coronahuur uitspraak. Is een wederzijdse dwaling niet net zo goed reden om de pijn te verdelen?