Art. 7:226 BW: overdracht breekt geen huur
Art. 7:226 lid 1 BW behelst de regel ‘koop breekt geen huur’, of beter: ‘overdracht breekt geen huur’. De wet bepaalt hier dat de overdracht door de verhuurder van de zaak waar de huurovereenkomst betrekking op heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst doet overgaan op de verkrijger. De overgang betreft de gehele contractuele rechtspositie, zij het dat (a) de verkrijger slechts gebonden is aan die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (lid 3) en (b) de overgang alleen de rechten en verplichtingen betreft die na de verkrijging opeisbaar worden (lid 1).
De regel ‘koop breekt geen huur’ ziet in de eerste plaats op gevallen waarin de verhuurder als eigenaar de eigendom van de verhuurde zaak of een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de verhuurde zaak overdraagt. In de tweede plaats bepaalt art. 7:226 lid 2 BW dat overdracht door een schuldeiser van de verhuurder gelijkgesteld wordt met de overdracht door de verhuurder. Dit betekent dat een crediteur van de verhuurder die executoriaal verhaalsbeslag op het verhuurde legt en uitvoert, de zaak alleen maar inclusief anterieure huuraanspraken kan overdragen aan de executiekoper.
Er zijn grenzen aan het bereik van art. 7:226 BW. Dit zien we als de oorspronkelijke verhuurder niet de juridische rechthebbende van de verhuurde zaak is. De positie van verhuurder gaat dan niet zomaar over op grond van art. 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan namelijk niet op grond van art. 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de (schuldeiser van de) verhuurder is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt, aldus de Hoge Raad.
Economisch eigenaar is geen eigenaar
Dit speelde in Vagobel vs Geldnet (2004). Het ging daar om het volgende. Gemeente D is eigenaar van een registergoed. Zij verkoopt en draagt ‘economische eigendom’ van het registergoed over aan projectontwikkelaar O, die er een groot distributiecentrum op bouwt. O verhuurt het centrum alvast aan G en verkoopt daarna ‘het project’ aan S die het dezelfde dag doorverkoopt aan V. Om de transactie te voltooien, wordt door D de juridische eigendom rechtstreeks overgedragen aan V op grond van een zogenaamde ABC-constructie. Een jaar later is het gebouw klaar en neemt G het in gebruik. G ontvangt vervolgens van O (!) enkele facturen voor betaling van de huurtermijnen, die G netjes betaalt. Op enig moment meldt V zich bij G en vordert huurbetaling. V stelt zich daarbij op het standpunt dat V op grond van (nu:) art. 7:226 BW van rechtswege verhuurder is geworden en dus recht heeft op de huurpenningen vanaf het moment van verkrijging van ‘rechtsvoorganger’ O.
De Hoge Raad oordeelt dat G bevrijdend heeft betaald aan O omdat de positie van verhuurder niet was overgegaan op V. De redenering daarbij is kort gezegd dat art. 7:226 BW de huurder beoogt te beschermen tegen verlies van huurgenot doordat de oorspronkelijke verhuurder hem dat genot niet meer kan verschaffen. Het artikel is niet van toepassing op een geval als dit, waarin weliswaar sprake is van eigendomsoverdracht, maar niet van eigendomsoverdracht door de verhuurder. O had verhuurd aan G, maar O was nooit juridisch eigenaar geweest van het registergoed; dat O wel economisch eigenaar was geweest, deed volgens de Hoge Raad niet ter zake nu economische eigendom geen eigendom is en met dit begrip slechts wordt gedoeld op het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot het goed.
Het arrest laat zich niet uit over de logische vervolgvraag, namelijk of V de huurder G kan laten uitzetten nu deze zich zonder contractuele grondslag tussen V en G in het gebouw ophoudt. Het lijkt erop dat die vervolgvraag is beantwoord in Caravanserai Beach Resort (2020).
Koper moet soms ook buiten art. 7:226 BW rechten van huurders eerbiedigen
In de zaak Caravanserai Beach Resort (2020) werd de beperking van het werkingsbereik van art. 7:226 BW bevestigd. In deze zaak was sprake van een rechtspersoon K die recht van erfpacht had verkregen op een aantal percelen, waar vervolgens een resort op werd gebouwd. K verhypothekeerde haar recht van erfpacht richtte vervolgens twee andere rechtspersonen I en E op, die zich bezighielden met respectievelijk de exploitatie van het hotel en de horeca (I) en de verhuur van appartementen (E). Toen K in betalingsproblemen raakte en de hypotheekhouder de erfpacht (met daarop de appartementen) wilde executeren, maakten de huurders bezwaar. Zij stelden dat de executiekoper als opvolgend verhuurder de gebruiksrechten van de huurders moest respecteren. De Hoge Raad oordeelde dat nu de verhuurder E niet de juridische eigenaar K was, art. 7:226 BW niet van toepassing was:
“Uit de tekst van art. 7:226 BW volgt dat deze bepaling alleen ziet op gevallen waarin de verhuurder (of diens schuldeiser) de verhuurde zaak of een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de verhuurde zaak overdraagt. In de wetsgeschiedenis bij art. 7:226 BW is onder ogen gezien dat de bepaling niet van toepassing is op gevallen waarin de verhuurder een ander is dan de zakelijk gerechtigde en de (schuldeiser van de) zakelijk gerechtigde degene is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de wettekst.3 (Kamerstukken I 2001/02, 26089, 26090 en 26932, nr. 162, p. 33-34.) Daarom bestaat op dit punt geen ruimte voor een extensieve uitleg van art. 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan dus niet op grond van art. 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de (schuldeiser van de) verhuurder is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt.4 (Vgl. HR 5 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9687 (Vagobel/Geldnet), rov. 3.3.1.)”
De les die hieruit kan worden getrokken is dat een huurder er goed op moet letten dat de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst ook juridisch eigenaar is, omdat anders art. 7:226 BW niet van toepassing is.
De Hoge Raad geeft in Caravanserai Beach Resort echter twee ‘ontsnappingsroutes’ in het voordeel van de huurder:
(1) De verkrijger van een verhuurde zaak kan onder bijzondere omstandigheden ook op grond van art. 6:162 BW of art. 6:2 BW gehouden zijn om de verhuurdersverplichtingen na te komen. De Hoge Raad verwijst in dit verband naar de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken I 2001/02, 26 089, 26 090 en 26 932, nr. 162, p. 34), waar wordt gewezen op gevallen van onrechtmatige verkorting van huurdersrechten:
“Heeft een constructie ten doel om een ontruimingsvordering in te kunnen laten stellen door iemand die niet aan de huurovereenkomst gebonden is, dan komt dat neer op een vorm van samenspanning die een onrechtmatige daad oplevert”.
In de feiten van de zaak werden echter onvoldoende omstandigheden gevonden om tot die conclusie te komen.
(2) De tweede ‘ontsnappingsroute’ voor de huurder die de Hoge Raad bij wijze van overweging ten overvloede noemt, is opmerkelijk te noemen. Het kan niet worden uitgesloten, aldus de Hoge Raad, dat de juridische eigenaar en de hypotheekhouder gehouden waren om de huurovereenkomsten ‘te eerbiedigen, bijvoorbeeld omdat zij met de verhuur hadden ingestemd’ (r.o. 3.8). De aan art. 7:226 BW ten grondslag liggende beschermingsgedachte kan meebrengen, aldus de Hoge Raad, dat voor een dergelijk geval uit art. 7:226 BW voortvloeit dat op de verkrijger de plichten overgaan die de eigenaar die niet de verhuurder is, in verband met het gebruik van de zaak jegens de huurder heeft. De Hoge Raad voegt er losjes aan toe dat ook de executiekoper die van de hypotheekhouder verkrijgt, gehouden kan zijn om zich te onthouden van een rechtsuitoefening die de huurders in hun gebruiksrecht zou belemmeren, met als grond dat de vervreemder die plicht om zich te onthouden óók had. Dat zou erop neer kunnen komen dat de rechtsopvolger weliswaar niet als verhuurder gehouden is de huurovereenkomst uit te voeren en dus huurgenot te verschaffen, maar wel gehouden is om de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen, aldus de Hoge Raad in Caravanserai Beach Resort (2020).
Het is mij niet duidelijk waar deze gehoudenheid op is gebaseerd,[1] en eerlijk gezegd acht ik haar niet erg sterk beargumenteerd. Deze gehoudenheid brengt namelijk met zich dat een onwetende (veiling)koper gebonden is aan de enkele instemming door zijn rechtsvoorganger, en wel in strijd met de hoofdregel uit Blaauboer v Berlips (1905) dat verkrijgers onder bijzondere titel niet gehouden zijn om de verbintenissen van hun rechtsvoorganger te eerbiedigen of na te komen.
Dat art. 7:226 BW een afwijking van die hoofdregel oplevert, is juist. En precies daarom zijn duidelijke grenzen nodig. Dat een eerbiedigingsplicht kan ontstaan uit omstandigheden zoals instemming van de eigenaar en latere vervreemder met een verhuur door een derde, en dat de verkrijger daar dan zonder meer aan gebonden kan zijn, gaat ver en is weinig omlijnd. De positie van de rechtsopvolger die aldus gehouden is om te eerbiedigen, is ook minder aantrekkelijk dan de positie van verhuurder: hij heeft, anders dan als art. 7:226 BW rechtstreeks van toepassing zou zijn, geen aanspraak op de huurpenningen en mag niets anders doen dan de aanwezigheid van huurders in zijn zaak dulden totdat de huurovereenkomst eindigt.
Ik zou daarom niet de enkele instemming van de rechthebbende met de verhuur door een derde voldoende achten; alleen als die instemming zo kan worden geduid dat de oorspronkelijke eigenaar (ook) als verhuurder optrad, komt art. 7:226 BW in beeld en is dan dus rechtstreeks en volledig toepasselijk. Daarbuiten dient de verkrijger alleen gehouden te zijn om de huurders te dulden als sprake is van onrechtmatige betrokkenheid van de verkrijger (‘route’ 1 dus). Het is namelijk meer in lijn met met het stelsel van ons vermogensrecht om te oordelen dat de verkrijger uit hoofde van onrechtmatige daad (art. 6:162 jo. art. 6:103 BW) de huurders moet dulden als hij voor de verkrijging al weet heeft van de instemming, zich van de strekking daarvan bewust was, het aan hem kenbaar was dat de huurders dus nadeel zouden lijden door de verkrijging en hij niettemin genoegen neemt met de wanprestatie door de vervreemder tegenover de huurder en daar juist van profiteerde. Vgl. HR 17 mei 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5024, NJ 1986/760 (Curaçao/Erven Boyé).
Willem H. Van Boom 